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改善型住宅要考虑什么问题?稀缺性是否如此重要?

武汉楼市直击 2018-03-09 11:10:45

近日,地产大咖卢俊在其《房票使用指南》一文中明确表示“如果你可以买两套,第二套记得考虑稀缺性”。

单从字意而言,稀缺可指未来供应会越来越少的东西,楼盘则直接表现在其周边资源和自身产品上。商品的稀缺性最直观的就是它的价格走向,贵的房子不一定稀缺,但是占有稀缺资源的房子,价格一定不会低。

1、教育资源

2016年,新华社一篇《通往好学校的这条狭窄过道 要价150万元》刺痛了不少人的眼球,在北京房价走高的同时,学区房一房难求。尽管后来广告法明令禁止开发商严禁使用“学区房”作为广告语,但一二线城市实行的划片招生政策,依旧让不少购房者将周边学校作为买房的重要参考标准之一。教育资源在楼市中的地位始于家长们对优质教育资源的渴求,楼盘周边是否有学校、学校是市重点还是省重点,都会成为购房者买房途中的拦路虎。

被长江和汉江分割成三镇的武汉,在功能上是有明显区分的:武昌重文、汉口重商、汉阳重工,因而大部分家里有小孩的家庭,在选择置换房产甚至首套购房时,都会优先选择武昌。据不完全统计,武昌现共有19所重点中小学,如武汉小学、武昌实验小学、武大二附小等等,其中省重点11所,且几乎都集中在武昌老城区,如司门口、珞狮路等。汉口目前重点中小学数量与武昌基本持平,但汉口的省重点是明显少于武昌的(这大概是当下最详细的武汉学区房购房指南)。

学校对住房的价值体现在哪里?曾有武汉本地人告诉我们,别看武汉二中旁边都是几十年前的老房子,但这些房子基本很难租到,且每个月房租都是一两千(2008年左右)。租房尚且如此昂贵,更别说买房了。

2、自然资源

几乎大部分计划在城市买房的购房者都知道,绝对的自然资源不仅会提升居住的舒适性,也会无形中扩大生活的活动场地。

以东湖为例,众所周知,东湖周边的房子在几年前就已很难买到,如今更是一房难求。东湖作为武汉最大的城中湖,水域广阔,被几大风景区合围,居住环境和日常休闲场所不可谓不佳。良好的生态环境吸引来了不少开发商和购房者的眼球,成为武汉楼市最先发展起来的湖景房。更为直观的是,2017年华侨城纯水岸东湖开盘,去化率100%,开盘当天售楼中心虚无坐席。

不仅湖景房备受欢迎,武汉的江景房也是购房者争抢的一大热土,尤其是自长江主轴规划落定之后,长江之滨的土地用一寸少一寸,绿城黄浦湾、华发外滩首府、碧桂园晴川府等滨江楼盘的一举一动都牵动着购房者的心。

随着武汉楼市的发展,不少开发商将自然资源作为了楼盘的一大卖点,如紧邻金银湖的房子就比同地段的不临湖房子要贵、毗邻公园的房子比同地段没有公园的房子要贵,临湖、临江楼盘趋于豪宅和准豪宅化,已经成了无可回避的事实。在武汉这个山体资源不多的城市,甚至还有开发商将山作为宣传卖点,足以见得自然资源对房子的重要性。

3、城市核心

比起前面提到的2点,城市核心地段几乎是所有购房者心知肚明的一大稀缺价值点。以汉口为例,汉口作为发展起来的商业重镇,沿江一带的老城区是最先发展成居住区的。随着城市的不断外扩,甚至形成了多个聚集点,如循礼门、国广商圈、西北湖、王家墩CBD等等,大部分楼盘入市后的受欢迎程度都比较高。

以循礼门的越秀为例,该楼盘双地铁,不仅贴近汉口内环线,周边商圈林立,且毗邻中山公园这一重要城心公园和协和、同济、亚心医院等重要医疗机构,其可替代性算是非常低了。也难怪当时这块地,能卖出90亿的高价。

除此之外,城市核心楼盘的远期升值空间也是非常足够的,尤其是靠近商业中心和位于商务中心圈内的楼盘,随着消费水平和房租的上涨,它们的折旧损耗其实是比较低的。

当然,楼市的稀缺资源除了我们前面提到的三点,其实还有很多,比如口碑比较好的科技住宅、品质较高的物业服务住宅、城市中种类偏少的院落式住宅等等。能称得上是稀缺的住宅几乎都有其独特的、可替代性极低的特征,而这些特征是否如开发商宣传中的那么突出,就要看购房者如何辨别了,还要预防掉入楼盘夸大其词的宣传中。


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